函館地方裁判所 昭和４０年（ワ）３５３号 判決 1968年3月01日
本訴原告（反訴被告） 山本朝一郎
右訴訟代理人弁護士 樋渡道一
本訴被告（反訴原告） 国
右代表者法務大臣 赤間文三
右指定代理人 岩佐善巳
<ほか二名>
主文
本訴原告の請求を棄却する。
反訴被告と反訴原告との間で北海道亀田郡亀田町字富岡二一番の二田四反歩（三九六六・九平方メートル）につき反訴原告が所有権を有することを確認する。
訴訟費用は本訴反訴を通じて本訴原告（反訴被告）の負担とする。
事実
第一申立
本訴原告（反訴被告）訴訟代理人は、「本訴被告は、本訴原告に対し、主文掲記の土地（以下単に本件農地という。）につき、昭和三〇年一一月一日付売渡を原因とする所有権移転登記手続をせよ。反訴原告の請求を棄却する。訴訟費用は、本訴反訴を通じて本訴被告（反訴原告）の負担とする。」との判決を求め、本訴被告（反訴原告）指定代理人は、主文同旨の判決を求めた。
第二主張
一 （本訴請求原因）
（一） 本件農地はもと訴外昭和鉄骨株式会社の所有であったが、昭和二三年所轄亀田村農地委員会（後に亀田町農業委員会となる）が樹立した旧自作農創設特別措置法第三条第一項第一号に基づく同農地の買収計画に基づき、本訴被告は同年一〇月二日付でこれを買収し、当時小作人として同地を耕作中の本訴原告に対し、農地法第三六条に基づく、昭和三〇年一一月一日を売渡期日とする同三一年一二月八日発行日付の売渡通知書を交付してこれを売渡し、本訴原告は、その頃所定の対価七、二八〇円全額を支払って、本件農地の所有権を取得した。
（二） 仮に、本訴被告主張のように、右売渡処分当時本件農地が買収未了で、そのため当時の段階としては所有権移転の効果が発生しなかったとしても、昭和三五年頃本件農地が買収未了であることを発見した亀田町農業委員会において、前記売渡処分による本訴原告に対する本件農地の所有権移転を疑義のないものにするため、その頃農地法第九条に基づき、新たに前記訴外会社からする本件農地の買収手続を進め、それに基づいて本訴被告が昭和三八年三月一日付でこれを買収したのであるから、右買収処分によって前記売渡処分に存する本件農地の買収未了の瑕疵は補正され、あるいは他人の物の売買に関する法理の類推適用により、本件農地は本訴原告の所有に帰したものといわなければならない（最高裁昭和四〇年一一月一九日判決・民集一九巻八号二〇〇三頁参照）。
（三） 本訴被告は、本件農地について、昭和三八年三月一日付の右買収処分に伴なう所有権移転登記手続をおえて、現に登記簿上所有名義人となっている。
（四） よって、本訴被告に対し、本件農地について前記売渡を原因とする所有権移転登記手続の履行を求める。
二 （本訴被告の答弁）
（一） 本訴請求原因事実のうち、本件農地について、昭和二三年中に本訴原告主張の買収計画が樹立されたこと、昭和三一年一二月八日付の売渡通知書が本訴原告に交付され、同原告において右売渡対価の全額を支払ったこと、その後昭和三八年三月一日付で新規の買収処分がなされたこと、および本訴被告が登記簿上の所有名義を有していることは認めるが、本訴原告主張の昭和二三年の買収なるものは買収計画の樹立だけで終り、買収処分まで進展しなかったのである、従って、右の売渡処分は、その前提となるべき買収処分を欠いているから、本訴原告に対する本件農地の所有権移転の効果をもたらすものではない。
なお、訴外昭和鉄骨株式会社の商号は、商業登記簿上昭和一九年一〇月二三日付で昭和鉄骨土建株式会社と変更されているが、本件土地登記簿上ではその旨の所有者名義の更正登記がなされていなかったので、同社を被買収者とする一連の手続はすべて旧商号のままなされたものである。
（二） 本訴原告は、後に新規の買収処分がなされていることを根拠に、これによって右の所有権移転の効果が生じているとも主張するが、本訴被告としては本訴原告主張のような意図ないしは目的から右新規の処分をしたのではないし、又このことによって右のごとき効果が生ずる余地はない。すなわち、
(1) まず、本訴原告が本件に類推適用すべきものと主張する他人の物の売買に関する法理は、私法行為に関する規定であって、本件のような農地売渡処分という公法行為に適用又は類推適用されるべきものではない。
(2) 次に、買収、売渡の処分が前後しても、場合によっては無効行為の追認に類する法理によって先行した売渡処分を有効視しうることが考えられる。しかし、それは、先の売渡処分と後の買収処分との間に処分行政庁の主観的な面においても、また処分の時間的接着など客観的な面においても密接なけん連関係が認められる等特段の事情がある場合に限られると解すべきであり、本件の場合、なんらそのような特段の事情がないばかりか、次のような事情から無効行為の追認に類する法理を適用する余地はない。すなわち、
本訴原告は、昭和三五年から同三九年一一月二六日までの間に前後六九件に及ぶ農地法第五条所定の知事の許可を得て、本件農地の近隣にある同人所有の農地合計一町五反三畝二三歩（一五、二四九・五平方メートル）を宅地転用の目的で六〇余名の者に譲渡しているから、農地法第三六条第一項第一号の「農業に精進する見込み」があるとはいえない。また、本件土地の周辺は宅地化が進み、将来本件農地を農地として存続させるのが妥当かどうか疑問であり、むしろ今後の情勢によっては本件農地は、農地法第八〇条第一項により旧所有者等に売払をなすべきことも考えられる。このように新規に売渡処分をなすことが不適当な場合にまで先の売渡処分を有効視すべき実質的理由がない。
しかも、前記の新規買収処分完了後の昭和三九年一月二二日頃、本件農地について本訴原告がなした農地法第三七条以下による新規の買受申請に対し、本訴被告は、昭和三九年八月八日頃北海道農地開拓部長を通じ右のような本件農地の宅地化の可能性を理由に売渡をしない方針である旨を通知して、無効行為の追認に類する措置を採る意思のないことも明らかにしている。
三 （本訴被告の抗弁）
（一） 仮に農地法上の売渡処分に他人の物の売買に関する民法第五六〇条以下の規定の類推適用が許されるとしても、本訴被告は、昭和三六年頃亀田町農業委員会をして本件売渡の議決を取り消させ、これによって右売渡処分が効力を失なったことを本訴原告に口頭で告知した。これは民法第五六二条にいう善意の売主の解除権の行使に相当するから、右解除によって本件売渡処分は失効している。
（二） また、以上の主張が容れられないとしても、次の理由で前記売渡処分は失効している。
(1) 本訴原告に対する本件農地の前記売渡処分は、農地法第三六条第一項によるものであるが、右売渡処分には前述のような前提となるべき買収処分未了の瑕疵があったので、亀田町農業委員会は北海道知事の指示に基づき昭和三六年九月二八日原告に対する売渡の議決を取り消す趣旨の売渡処分取消を議決し、これによって右売渡処分は、その手続上重要な要素である農業委員会の議決とこれを前提とする同法第三八条の進達を欠くことになって、失効したものと解すべきである。
(2) 本訴原告は、昭和三六年八月あらためて本件農地の買受申込をし、これによって昭和二三年当時の買受申込を撤回したものと解されるから、撤回された右買受申込に基づいてなされた前記売渡処分はその前提となる買受申込を欠くこととなって失効したものである。
(3) 本訴被告の機関である北海道知事は、本件売渡処分には前述のような瑕疵があったので、これを取り消す旨の意思表示をし、右意思表示は昭和三六年八月三〇日までに本訴原告に到達しており、これによって右売渡処分は失効している。
四（本訴被告の主張に対する同原告の答弁）
（一） 本訴被告の答弁（一）(2)の事実中、本訴原告が所有農地の一部を宅地転用の目的で売却したことは認めるが、農業に精進する見込みがないとの点は否認する。その他主張の趣旨は争う。
（二） 本訴被告の抗弁（二）(1)のとおり亀田町農業委員会が前記売渡処分につき取消の議決をしたことは認めるが、これによって本訴原告に対する売渡処分が失効する理由はない。
本訴被告の抗弁（二）(2)のとおり本訴原告が昭和三六年八月頃あらためて買受申込をしたことは認めるが、これは前記農業委員会のすすめにより移転登記を得るための便宜上の措置としてしたにすぎず、昭和二三年当時の買受申込を撤回したものではない。
本訴被告の抗弁（二）(3)のとおり売渡処分取消の意思表示が本訴原告に到達したことは認めるが、その取消の効果は争う。
五（反訴原告の反訴請求原因）
反訴原告は、本訴に関する前記主張のとおり、昭和三八年三月一日を買収期日と定め、農地法第九条に基づき、当時の所有者訴外昭和鉄骨株式会社から本件農地を買収し、同年二月二五日に対価の全額を供託してこの所有権を取得したのであるが、反訴被告においてこれを争うので、右所有権の確認を求める。
六（反訴請求原因に対する反訴被告の答弁）
本訴に関する主張のとおりであって、反訴原告が右買収処分をしたことは認めるが、本件農地は反訴被告の所有に属するものである。
第三立証≪省略≫
理由
以下本訴および反訴につき一括して判断する。
本件農地は、もと訴外昭和鉄骨株式会社（ただし、昭和二三年当時商業登記簿上昭和鉄骨土建株式会社と商号変更登記されていた。このことは、≪証拠省略≫によって明らかである。）の所有であったこと、同農地について、本訴原告に対し、農地法第三六条に基づき昭和三一年一二月八日付売渡通知書の交付をもって売渡処分がなされ、同原告がその対価の全額を完済したことは当事者間に争いがない。
そこで右売渡処分の前提となるべき買収処分の存否について検討する。
右売渡処分がなされる以前の昭和二三年に当時所轄の亀田村農地委員会によって、本件農地について旧自作農創設特別措置法第三条第一項第一号に基づく買収計画が樹立されたことは当事者間に争いがなく、≪証拠省略≫によれば、本訴原告に交付された前記売渡通知書の買収期日欄に昭和二三年一〇月二日の記載があり、同通知書の控が本訴被告側に保管されていたこと、昭和二三年前記買収計画が樹立された頃、前記昭和鉄骨土建株式会社から異議申立があり、同申立は却下されたこと等が明らかである。しかし、≪証拠省略≫に照らすと、右のような事実をもって、右買収計画に基づいて昭和二三年一〇月二日付で本件農地の買収処分がなされた旨の本訴原告の主張事実を認めるに十分でなく、他にこれを認めるに足りる証拠はない。
かえって、≪証拠省略≫を綜合すると、昭和二三年本件農地について前記のような買収計画が樹立されたが、右計画に基づく買収処分がなされないまま放置されていたところ、これに気付かないで既に右買収処分がなされているものとして前記売渡処分がなされたものであることが認められる。
ところで、本件農地について、右の買収計画とは別個に昭和三八年三月一日を効果発生日とする農地法に基づく新たな買収処分がなされ、この結果として本訴被告が登記簿上現にその所有名義人となっていることは当事者間に争いがない。本訴原告は、右新規の買収処分がなされた結果先になされた前記売渡処分の瑕疵が補完され、あるいは他人の物の売買に関する法理の類推適用により、本件農地が本訴原告の所有に帰したと主張する。
しかし、これが純粋な私法関係ではなくて農地の買収、売渡という行政法上の法律関係であることに鑑みれば、単に私人間の利害関係の調整を目的とする右のごとき私法的規律が当然これに類推適用されるものでないことは明らかである。従って、このような法律関係の特殊性を考え、農地法の趣旨に照らして特殊の法原理を導き出す必要がある。農地法は、農業発展のため、自作農の創設、維持と土地の農業上の利用関係を調整することにより、耕作者の地位の安定と農業生産力の増進とを図ることを目的とし、これを達成するため農地にかかわる法律関係の形成、変更、消滅について行政庁の意思に広汎な優越性を認めている。それ故、前記争いのない事実関係のもとでも、本訴原告主張の結論を是認できるのは、新たな売渡処分をまつまでもなく、先の売渡処分による当該農地の所有権移転の効果を認めるのが農地法所定の目的にかない同時に関係行政庁の意思に適合すると認められるような特段の事情がある場合に限られるといわなければならない。これを具体的にいえば、先の売渡処分当時に具備されていた被売渡資格および当該農地を含む周辺土地の農地としての利用状況等の客観的諸条件が後の買収処分当時にも格別変化しておらず、ために農地法の目的に照らせば当然新規の売渡処分をしなければならないような場合で、しかも、右の買収処分庁においてこれと先の売渡処分とを一連のものとして手続を進め、当初から新たな売渡処分をするまでもなく先の被売渡人に所有権移転の効果を付与しようと意図していた場合がこれにあたることになるのである。
そこで、本件についてこれら特段の事情の有無を検討することとし、まず買収処分庁たる道知事の意図についてみると、≪証拠省略≫によれば、
（一） 前記売渡処分がなされて後四年有余を経た昭和三五年頃に至って、所轄の亀田村農業委員会（当時）は、右売渡の前提となるべき本件農地の買収処分が未了となっていることを発見したので、本件農地の所有権を本訴原告に取得させるため、あらためてこれについて買収手続をとったうえ、昭和三〇年の前記売渡処分とは別個に新規に本訴原告に対する売渡手続をとることとし、農地法第六条第一項第一号、第九条に基づいて本件農地の買収手続を進め、同法第八条所定の手続を了し、昭和三六年八月三〇日同法第一〇条に従って本件農地の買収を議決するとともに同日本訴原告に対する売渡進達の議決をなし、同年九月上旬道知事に対し買収および売渡の進達手続を了し、次いで同年九月二八日に昭和三〇年一一月一日付の前記売渡処分を取消す旨の議決をしたこと、
（二） ところが、同委員会がなした右の各進達は、買収進達については進達書の記載の不備を理由に、また売渡進達については買収が確定しすでになされている前記売渡処分を取消した後になさるべきことを理由に、いずれも受理されなかったため、同委員会においてあらためて同三七年一〇月三日付で買収の進達手続だけをなし、これに基づいて道知事は、買収期日を昭和三八年三月一日とする同三七年一二月二七日付の買収令書を発行して前記買収処分をなしたこと（右買収処分がなされたことは前示のとおり当事者間に争いがない。）、
（三） そして、右買収処分後の昭和三九年一月二二日付をもってあらためて前記農業委員会から本件農地の適式な売渡進達がなされ、道知事はこれを受理したが、結局新規の売渡処分をしなかったこと、
以上の各事実を認めることができ、これに反する証拠はない。右の認定事実からすれば、前記農業委員会では、本件農地の所有権を本訴原告に取得させようと志向しながらも、手続の上ではそのために先になされた前記売渡処分を流用する意図は全くなく、買収手続を了して後にあらためて新たに売渡手続をとる考えでいたことが明らかであり、また買収処分庁たる道知事においても、右のごとき流用の意図を有しなかったのはもちろん、むしろ先の売渡処分の存在を考慮しないで買収処分をしたとも考えられ、他に右買収処分が先の売渡処分の前提処分としてなされたものと認むべき事情もないから、新規に買収処分がなされたことによって先の売渡処分に付帯した瑕疵（但しこの瑕疵というのは、右売渡処分によって所期の所有権移転の効果が生じなかったということを指すのであって、本来の意味とは異なる。）が補完または治癒され、あるいはここに他人の物の売買の場合と類似した法理が適用されたものと解することは、この点で既に不能の事柄であるといわなければならない。
次に、右のごとき手続面からの考察を離れて先に示した法適合性の点について検討すると、≪証拠省略≫を綜合すれば、本訴原告は、戦後のいわゆる農地開放により約五町歩の農地を所有するようになり、この他にも本件農地等の小作地を耕作していた者であるが、昭和三五年九月頃を最初として前記買収処分時たる同三八年三月一日の段階までにおいても既に面積にして八反八畝余、件数にして一七件に達する宅地転用をしていて、将来もこのような宅地転用を続行、拡大する傾向にあったこと、本件農地は、函館市街の北方に隣接する場所に所在し、当裁判所が検証を実施した昭和四一年六月二七日当時における本件農地周辺の状況をみると、その北、西、南側に隣接する土地がいずれもその数年前に建築されたと認められる建物の建並ぶ住宅地となっており、僅かに空地として残っている東側部分も直接隣合っている土地が雑草地、その東隣が宅地として整地済のもので、更に道路をへだてた東側一帯がこれまで住宅地となっていて、その周辺で一応農地としての外形を保っていたのは本件農地だけであったこと、これらの事実を認めることができ（る。）≪証拠判断省略≫右の判示事実中、本件土地周辺の状況は検証実施時のものであるが、既に指摘しておいた周辺住宅地の建物の推定建築年次からすれば、買収処分の効果が発生した昭和三八年三月一日当時にもこれと大差のない状況であったことが推認されるのであり、また、前掲の各証拠によれば、以上のごとき周辺の状勢に対応して本訴原告が昭和三八年三月以降も所有農地の宅地転用を続け、同三九年一二月までの間に前記の分を含めると合計四町九反三畝余即ちその所有農地の殆ど全部について農地法第五条所定の道知事の許可を受けていることを認定でき、この事実は本訴原告が昭和三八年三月当時、将来もその所有農地の宅地転用を続行、拡大する傾向にあったとの前示判断に誤りがないことを示すものである。このような事実に徴して考えれば、本件の事案に前示各法理の適用を認めることは、先に示した農地法所定の目的に背馳することになるといわなければならない。
以上の次第であるから、この点に関する本訴原告の前記主張は右いずれの点からしても採用の限りでない（最高裁昭和三八年一二月二四日判決民集一七巻一二号一七六〇頁、その原判決である仙台高裁昭和三六年四月一九日判決同民集一七七五頁、および本訴原告引用の最高裁昭和四〇年一一月一九日判決、民集一九巻八号二〇〇三頁は、いずれも本件と異なる事案についてのものであるから、これらに示された判断を本件に適用することは相当でない。）。
最後に反訴原告が前記買収処分期日直前の昭和三八年二月二五日に右買収の対価全額を供託していることは当事者間に争いがない。
そうしてみると、当事者双方その余の主張について判断するまでもなく、結局昭和三〇年一一月一日付の本件売渡処分はその前提となるべき買収処分を欠いていたことになるので、この売渡処分によって本件農地の所有権は本訴原告に移転するに由なく、又、その後の事由によってこの効果が発生したと認めることもできず、かえって昭和三八年三月一日付買収処分とこれに伴う対価の供託とにより本件農地は反訴原告の所有に帰したものであること明らかであるから、本訴原告の本訴請求は理由がなく、失当として棄却すべきものであり、反訴原告の反訴請求は理由があり、正当として認容すべきものである。
よって、訴訟費用の負担について民事訴訟法弟八九条を適用して主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 家村繁治 裁判官 小林啓二 小川英明）